Sosial boligbygging i Norden

Leieboerbevegelsen og leieboerforeningen har stått og står sterkere i Sverige enn resten av Norden. Sverige har satset på utleieboliger framfor borettslagsmodellen, slik det ble gjort i Norge, og i tillegg er kommunenes ansvar for boligforsyningen nedfelt i en egen lov. Det vil si at kommunene må utforme egne planer for boligbyggingen og gjøre rede for hvordan målene skal nås. Tidligere hadde også Norge krav til kommunale «Boligprogrammer», men dette er forlatt.

Det er ingen inntektsgrense eller sosiale kriterier for å kunne leie en kommunal bolig. Leiligheter fordeles etter ansiennitet og tidsubestemte leiekontrakter er normen. Slik blir det en stor sektor med boliger til «overkommelige» priser for folk flest. Dette skiller seg fra de norske kommunale utleieboligene som er sterkt behovsprøvd.

Den store forskjellen fra Norge er at utleienivået blir bestemt av forhandlinger mellom Fastighätsegarna (gårdeierne), Hyresgästforeningen og de kommunale boligselskapene. Hyresgästforeningen forhandler nesten all husleie i Sverige, også for de som ikke er medlem av Leieboerforeningen.

Bruksverdisystemet setter grenser for hva som regnes som akseptable husleier både i den kommunale og private utleiesektoren. Alle parter er enige om ikke å overlate husleienivået til det private markedet, men de kommunale utleieboligene skal drives i tråd med forretningsmessige prinsipper, etter krav fra EU.

Det fins ingen subsidier til boliger i Sverige. Bygging av allmennyttig boliger må finansieres av inntekter fra utleie. Allmännyttan har ingen særordninger eller fordeler sammenlignet med den private utleiesektoren. De aller fleste leilighetene finnes i blokker, over 80 prosent. Bransjens fellesorganisasjon heter Sveriges Allmännytta.

Bostøtte har vært en sentral del av svensk boligpolitikk og er rettet mot personer og husstander med spesielle økonomiske og sosiale behov. I tillegg kommer kommunenes boligsosiale arbeid rettet mot utsatte grupper av befolkningen.

Boverket er statens viktigste boligpolitiske forvaltningsenhet og er det nærmeste Sverige kommer en Husbank, og er ansvarlig for forvaltningen av flere boligpolitiske støtte- og finansieringsformer. Viktigst er Kredittgarantien som garanterer for lån i de private bankene. Dette gjør det lettere å få lån og utgjør en sikkerhet for bankene.

Svenske kommuner har monopol på å utforme område- og detaljregulering, til stor forskjell fra i Norge der utarbeidelse av reguleringsplaner i stor grad er overlatt til private utbyggere. I detaljplanene har de svenske kommunene mulighet til å stille krav med boligsosial relevans. Det er i tillegg mulig å stille krav om leilighetsfordelingen og leilighetsstørrelser.

Kommunene spiller en sentral rolle i allmennboligene. De er gjerne representert i boligorganisasjonenes styrer. I beboeravdelingene til de enkelte boligområdene, sitter det bare beboere i styret. Kommunene gir lån og garanterer for lån fra Landsbyggefonden og de skal godkjenne prosjektene. Tildeling av boliger baseres på ansiennitet, men kommunen kan regulere inntak for å hindre sosial segregering. Hovedregelen er at kommunene har rett til å fordele opp mot 25 prosent av ledige boliger til vanskeligstilte husholdninger, men de kan forhandle seg til en større andel.

Husleiekontraktene er som hovedregel tidsubestemte, med unntak av studentboliger. Husleien skal være såkalt «kostnadsdekkende», basert på hva det koster å anskaffe, vedlikeholde og drifte bygningene. Boligene leies og skal tilbake til avdelingen/selskapet når leieboer flytter. I motsetning til situasjonen i den kommunale boligsektoren i Sverige, finnes det i praksis få eller ingen muligheter for beboerne i allmenne boliger til å kjøpe sin leiebolig.

Landsbyggefonden finansierer den sosiale boligbyggingen. Den bidrar også med ulike støtte- og låneordninger til nybygging, renovering og boligsosiale satsinger i utsatte boligområder. Allmennboligene organiseres gjennom Danmarks Almene Boliger (BL). Landsbyggefonden finansieres av bidrag fra boligavdelingene og er ikke en «statlig» finansieringskilde.

Allmennboligene er eid av boligorganisasjonene, men beboerne har stor innflytelse gjennom et sterkt utviklet beboerdemokrati, og er involvert i både budsjett og andre beslutninger som angår beboerne. De kan for eksempel vedta å øke leien for å sikre midler til andre aktiviteter enn drift, forvaltning og vedlikehold, som sosiale tiltak og aktiviteter. Dette står i motsetning til i Sverige der kommunene styrer boligøkonomien.

Den danske planloven gir kommunestyrene mulighet for å fastsette krav om at opptil 25 prosent (opptil 40 prosent i København) av boligmassen skal være allmenne boliger. Danmark har, som i Norge, også bostøtte – støtte til personer med svak økonomi og/eller sosiale utfordringer.

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA), finansierer den sosiale boligbyggingen. Boligbyggere låne penger fra private banker eller en annen finansinstitusjon, mens ARA gir en garanti og betaler en subsidie på rentene.

Størstedelen av utleieboligene som har fått Arava-lån eies av kommunene. Boliger med Arava-lån har krav til pris, standard, bokostnader og omsetning. Behovsprøving er benyttet både i aksjeboliger og utleieboliger. Til å begynne med gikk de fleste Arava-lånene til selveiere, blant annet i form av aksjeleiligheter. Etter hvert økte andelen Arava-lån til utleieboliger.

ARA-subsidierte boliger må leies ut til selvkost. Det vil si hva det koster å bygge og vedlikeholde boligene, uten å legge inn en ekstra fortjeneste.

Tildeling skjer etter sosiale og økonomiske behov, men det er ikke noe tak for leietakerens inntekt. Leietakere med lav inntekt kan søke om bostøtte. Når Arava-lånene er nedbetalt, kan boligene overlates til det frie markedet, selges og/eller husleiene økes. Dette har også i stor grad skjedd, men ikke i samme grad boliger eid av kommunene og allmennyttige byggherreorganisasjoner.

Det er fortsatt er en rekke boliger med tidligere Arava-lån som har opprettholdt husleiereguleringen. I hovedstaden Helsingfors kommune har i tillegg utviklet modellen Hitas som er et eget system for pris og kvalitet i boligbyggingen. Innenfor hvert nytt boligkvartal skal 25 prosent av boligene være ARA-boliger, 30 prosent Hitas-boliger, mens de resterende boligene skal være eierboliger som ikke er regulert. Leieprisene indeksreguleres og ligger i snitt cirka 40 prosent under markedsprisen (2024). Leien subsidieres av staten. I tillegg subsidieres ofte tomtekjøp.

Finland har også boligkooperative boliger, men disse spiller på langt nær den samme rollen som i Norge.

Fagforeningene har vært svært viktige i den islandske boligpolitikken. Boligpolitiske tiltak er utformet i avtaler mellom arbeidstaker- og arbeidskjøperorganisasjonene, der de faglige pensjonsfondene utgjør en avgjørende rolle. Tilsvarende situasjon i Norge ville vært forhandlinger mellom LO og NHO.

Boligfinansieringsfondet (HFF) ble etablert i 1999 ved at Statens bygningsfond og Arbeidernes Byggefond ble slått sammen og er en uavhengig statlig institusjon. Fondet finansierer sine utlån og drift av egne inntekter, ikke gjennom statsbudsjettet eller offentlige ordninger. Fondet gir boliglån til enkeltpersoner, kommuner, bedrifter og organisasjoner for å finansiere boligkjøp og byggearbeid. Tiltakene skal ha en sosial rolle. Midlene prioriteres til kommuner der mangelen på utleieboliger er mest presserende. Fondet utbetaler også bostøtten. HFF skal også samarbeide med lokale og regionale myndigheter i å utarbeide en sosial boligpolitikk.