Ни пяди русской земли: как будут работать новые правила сделок с жильем для "иностранных лиц"

Вторую неделю в профильных телеграм-каналах и чатах бурлит обсуждение нового указа, по которому иностранцам из "недружественных стран" потребуется особое разрешение на сделки с недвижимостью. Российский минфин пояснил, что в большинстве случаев для физических лиц это необязательно - зато им придется потрудиться, чтобы провести оплату за такие сделки. Русская служба Би-би-си разобралась, как новые правила будут работать на практике.

Первого марта президент России Владимир Путин подписал указ, который установил "особый порядок" регистрации сделок с недвижимостью. Он вступил в силу буквально тут же, со второго марта. "Особый порядок" предполагал, что разрешение на эти сделки должна давать "специальная комиссия" при минфине, правила выдачи таких разрешений установило 6 марта правительство России.

В указе речь идет не про все сделки, а только те, в которых:

Новшества сразу вызвали массу вопросов: из документа было неясно, кого считать "иностранными лицами", что делать россиянам, у которых есть гражданство или вид на жительство (ВНЖ) другой страны, а главное - касается ли "особый порядок" бытовых сделок, вроде продажи квартиры или гаража, или только "крупных" вроде строительства многоквартирного дома или продажи офисного здания.

Этими вопросами, признаются опрошенные Би-би-си риэлторы и юристы по недвижимости, клиенты заваливают их с начала марта.

"К нам за консультацией по этому поводу уже обратились около десятка иностранцев, встревоженных, что они не смогут продать свои квартиры в России и завтра эта недвижимость станет неликвидной", - приводит пример управляющий партнер адвокатского бюро "Бартолиус" Юлий Тай.

Кого касаются новые правила

После выхода указа все собеседники Би-би-си признавали: как он будет работать на практике - непонятно. Указ явно был нацелен на крупных инвесторов, бегство которых из России хотят предотвратить власти. Но формально под его действие попадают все собственники недвижимости.

Во вторник 22 марта минфин внес частичную ясность. Из его разъяснений следует, что разрешение специальной комиссии на сделку с недвижимостью физическим лицам получать не нужно. Неважно, связаны ли они с "недружественными странами" и какие у них паспорта.

Буквально в разъяснениях минфина сказано, что резидентам не надо обращаться в комиссию, если они:

Раз резидентам разрешено покупать недвижимость у нерезидентов - значит, нерезидентам разрешено и продавать ее резидентам без одобрения комиссии, считают партнер "Пепеляев Групп" Алексей Коневский и руководитель практики сопровождения сделок FTL Advisers Юлия Батталова (минфин не дал точных пояснений на этот счет).

На сделки с недвижимостью между резидентами комиссия ограничения сняла. При этом о сделках между нерезидентами в указе президента вообще не говорится. Следовательно, получать разрешения комиссии им не нужно, а расчеты между собой они могут осуществлять за границей. То есть гражданину Великобритании формально не запрещено продать квартиру в России гражданину Франции, считает Коневский. Но как себя поведёт в этой ситуации Росреестр, не известно, говорит он: никто не может гарантировать, что проблем с регистрацией такой сделки не возникнет.

Кто считается резидентом?

Правительство 6 марта уточнило, что понятие "резидент" используется в том же значении, что и в федеральном законе "О валютном регулировании и валютном контроле": это граждане России и иностранцы, у которых есть российский вид на жительство.

Резидентами остаются и те, у кого помимо российского есть гражданство или ВНЖ других стран - в том числе "недружественных", объясняет Коневский из "Пепеляев Групп".

То есть человек, у которого есть паспорт России и "недружественной" Украины или Латвии - все равно российский резидент.

Непростые счета

После разъяснений минфина те, кто переживал о разрешении на сделку, вздохнули спокойно. Но обнаружился другой подвох: провести оплату в пользу нерезидента будет сложно, говорит Коневский. Вот тут как раз важно, кто участвует в сделке: резиденты или нерезиденты, связанные с "недружественными странами".

Если гражданин, например, Великобритании захочет продать квартиру в Москве, он не сможет получить деньги на свой иностранный счет или даже валютный счет в российском банке. В пояснениях минфина сказано, что нерезидент, связанный с "недружественными государствами", может получить деньги от продажи недвижимости резиденту только на счет типа "С".

Это счета со спецрежимом и максимальным контролем государства, которые раньше использовались в единичных случаях для некоторых расчетов по гособязательствам, пояснил Би-би-си специалист по банковскому праву на условиях анонимности. Теперь этот редкий инструмент решили распространить на частных лиц.

Использование средств на счетах "С" жестко ограничено: например, сделать перевод в иностранной валюте в пользу нерезидента, с них нельзя, говорит партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.

Резиденту придется открывать на имя нерезидента счет в рублях в банке, уполномоченном ЦБ на проведение операций по счетам "С", уточняет специалист по банковскому праву в разговоре с Би-би-си. Такое правило сформулировано в пункте указa Путина от 5 марта. Минфину разрешено скорректировать это правило и предусмотреть "иной порядок", говорится в указе. Пока ведомство этого не сделало.

Платить по таким сделкам можно только в рублях, при этом перевести со счета "С" деньги в иностранной валюте нерезидент не сможет, и даже вывод средств на обычные расчетные счета нерезидентов в рублях возможен только с разрешения минфина, отмечает адвокат Сергей Усоскин.

Расплачиваться друг с другом наличными резиденты и нерезиденты России не могут, напоминает Коневский из "Пепеляев Групп". Штраф за это составляет 75-100% от указанной в договоре суммы. А на безналичную оплату сейчас действуют ограничения: на счета нерезидентов за рубежом можно переводить до $5000 в месяц.

Если же сделка проходит между двумя нерезидентами (например, гражданин Украины и гражданин Великобритании), все гораздо проще. Они могут совершать расчеты за пределами России по своему усмотрению, говорит Батталова из FTL Advisers.

Другие проблемы

Неожиданные требования из-за новых правил могут возникнуть не только со стороны Росреестра и комиссии минфина. Например, пункт о том, что у сторон сделки нет гражданства или ВНЖ "недружественных" стран, добавил сервис "Сбера" для покупки недвижимости "ДомКлик". Об этом сообщают сразу несколько профильных СМИ (сам "Сбер" не ответил на запрос Би-би-си).

"Пункт появился в договорах "ДомКлик" недавно. При этом достаточно просто отметить, что гражданства или ВНЖ "недружественных государств" нет. Никакие дополнительные документы, подтверждающие это, не нужны", - говорит руководитель агентства недвижимости "Кригер" Екатерина Андреева, клиенты которой совершали сделки через сервис.

Такой же пункт, но без указания на отсутствие ВНЖ, внес в анкету для участников аукциона по продаже имущества "Сбера" (есть у Би-би-си) и уральский филиал "Российского аукционного дома" (РАД проводит сделки с государственным, корпоративным, банковским, проблемным и частным имуществом, а также по государственному и корпоративному заказу, основной учредитель - "Сбер"). Как пояснили в РАД, это касается и других сделок по продаже банковского имущества - иначе провести аукцион в срок после указа президента было бы невозможно.

Юристы в целом не уверены, что на практике не появятся еще какие-то ограничения в отношений российских резидентов, связанных с "недружественными странами".

"Если следовать логике официальных разъяснений, то гражданин РФ относится к категории резидентов. С другой стороны, не исключено, что при наличии ВНЖ или гражданства "недружественного" государства, такое лицо могут причислить к связанным с недружественными государствами", - предупреждает Екатерина Токарева из Pen & Paper.

Об этом говорит и Алексей Коневский: "Теоретически у резидентов не должно быть проблем при сделках с недвижимостью, но какой статус будет превалировать на практике - резидента РФ или гражданина "недружественной" страны - неизвестно".

Все сложно

Коневский рассказывает, что в его юридическую компанию обращался гражданин Украины, который хотел продать квартиру в России. Ему рекомендовали еще раз подумать, стоит ли совершать сделку сейчас: новые нормы появились недавно, специальная комиссия работает непублично. "Судя по всему, клиент отказался от сделки", - говорит юрист.

С учетом разъяснений минфина получается, что продать квартиру гражданин Украины может без комиссии, но деньги получит только на счет "С" в России и в российской валюте.

Четкого понимания, как работают новые нормы, нет не только у физлиц, но и у крупных компаний. Многие иностранные фирмы, на которые, вероятно, был рассчитан этот указ в первую очередь, пока предпочитают выжидательную тактику.

Собеседник Би-би-си, занимающийся продажей активов, рассказывает, что несколько крупных иностранных компаний решили повременить с продажей бизнеса в России, потому что не до конца понимают, как указ будет применяться на практике.

В разъяснениях минфина говорится, что комиссия разрешила резидентам заключать сделки в долевом строительстве с нерезидентами так же, как и сделки физических лиц по продаже и покупке недвижимости.

Однако случаи заморозки сделок из-за нового указа были еще до разъяснений минфина. Как минимум двум крупным застройщикам в Санкт-Петербурге, финскому ЮИТ и шведскому Bonava, пришлось приостановить заключение договоров долевого участия (ДДУ) до решения "специальной комиссии".

Почему комиссия, созданная для ограничения стратегически важных инвестиций, должна вмешиваться в отчуждение недвижимости частных собственников, в целом непонятно, говорит Юлий Тай. Да и само по себе ограничение сделок с квартирами явно избыточно, считает он - учитывая, что вывести за рубеж валюту иностранцы не смогут из-за других экстраординарных ограничений, а недвижимость в любом случае останется в России - "по кирпичикам квартиру в Охотном ряду не разберешь и с собой на Елисейские поля не возьмешь".

Чтобы продолжать получать новости Би-би-си, подпишитесь на наши каналы:

Загрузите наше приложение: