Квартир с отделкой стало меньше
Стоит ли ждать роста предложения новостроек с ремонтом
Покупатели готовы доплачивать за выполненную отделку в новостройках, а девелоперы используют такое предложение для управления продажами. Однако из-за роста издержек на ремонт, объем жилья с отделкой в новостройках сокращается.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
На текущий момент на первичном рынке Москвы продается 25,66 тыс. квартир и апартаментов с чистовой отделкой (35,6% от общего объема предложения) и 12,51 тыс. лотов с white box (17,3%), подсчитали в «Метриуме». По данным компании, за прошедшие два года доля предложения с различными видами ремонта от застройщика сократилась на 15%.
В целом степень популярности отделки среди покупателей зависит от класса объекта. Так, в массовом сегменте доля новостроек с отделкой составляет 61%, уточняет директор по продукту MR Group Жанна Махова. Она подтверждает, что в последние два года растет предложение жилья без отделки.
«Отделка становится зоной риска для девелоперов, как по цене, так и по логистике, поэтому достаточно часто застройщики стали от нее отказываться», — объясняет CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. Но по его прогнозу, ситуация стабилизируется, и тренд на увеличение доли предложения с отделкой вернется. «Полагаю, через два-три года эта доля может превысить половину всего предложения в премиальном и элитном сегменте новостроек», — не исключает господин Халин. В комфорт-классе в перспективе нескольких лет практически все жилье будет продаваться с чистовой отделкой, уверен руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.
Но и сейчас на рынке остаются девелоперы, которые традиционно предлагали свои проекты с отделкой, и даже в текущей ситуации не видят возможности от нее отказываться, добавляет Дмитрий Халин.
Исключительно с отделкой предлагает жилые комплексы комфорт-класса, например, ГК ФСК. «В этом сегменте в наших проектах доля квартир с готовой отделкой составляет порядка 50%. Остальная часть — с предчистовой отделкой. Квартир «в бетоне» в этом сегменте мы своим клиентам не предлагаем — сейчас это не покупают», — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж компании Ксения Цаплина. В проектах бизнес-класса и выше доля квартир с отделкой, по ее словам, уже меньше – около 25–30%.
Долго, дорого, самостоятельно
Со стороны покупателей рост спроса на жилье с отделкой в массовых сегментах в последние годы был связан со сниженными ставками ипотеки: покупателю было выгоднее перенести затраты на отделку в общий «чек» ипотечной сделки, чем брать потребкредит отдельно. По словам эксперта «Миэль «Строгинская пойма» Евгения Бражина, в классе комфорт и ниже большинство покупателей выбирают квартиры с отделкой еще и потому, что они также одновременно платят за съемную квартиру – а отделка помогает быстрее въехать в готовое жилье.
Если говорить о более дорогих новостройках, то здесь застройщики все чаще привлекают проверенных дизайнеров для разработки интерьеров, предлагают на выбор несколько стилистических и цветовых решений, а также дополнительные опции, например, оснащение мебелью и техникой, декорирование. Поэтому «в классах премиум и выше спрос на отделку постепенно растет: у покупателей все больше доверия к готовым решениям от застройщиков. Девелоперы, увидев это, тоже иначе стали воспринимать отделку, превратив ее в одно из конкурентных преимуществ проекта», — говорит госпожа Махова.
Квартира же без отделки — это дополнительное бремя для владельца в будущем. Найти хорошую строительную бригаду за адекватные деньги, самостоятельно выбирать и покупать строительно-отделочные материалы, ждать, когда сделают ремонт – хлопотно и затратно с точки зрения вложенных и денег, и времени.
По оценке Павла Брызгалова, за последние два года себестоимость отделки выросла примерно на уровень инфляции. И будет расти дальше – поэтому для покупателя отделка выгодна и тем, что в момент заключения сделки человек платит за ремонт по текущим ценам. Если же выполнять отделку самостоятельно, это будет дороже, ведь за один-три года, которые пройдут до сдачи дома в эксплуатацию, цены на материалы и работы точно увеличатся, добавляет Евгений Бражин.
Девелоперам, наоборот, удается сдерживать цены, поскольку они покупают материалы в большом объеме и получают скидку за опт. «В среднем стоимость отделки «под ключ» сейчас составляет 13–18% от цены квартиры», — подсчитал господин Брызгалов.
Инструмент для ускорения продаж
Учитывая спрос на отделку, девелоперы могут использовать ее как инструмент поддержания продаж. При этом решение о том, будут ли в проекте квартиры с отделкой или без, может быть принято на любом этапе реализации жилого комплекса.
Нередко девелоперы планируют жилье с ремонтом еще на этапе разработки концепции – это позволяет включить стоимость отделки в общие затраты на строительство и учесть их в первоначальных расчетах. Бывает и так, что девелоперы выводят квартиры с отделкой, когда дом уже находится на высокой стадии строительной готовности. Девелопер имеет на это право, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Такой подход помогает привлечь покупателей в условиях высокой конкуренции и ускорить заселение дома.
Но может быть и наоборот. «Девелоперы иногда меняют стратегию продаж в ответ на колебания конъюнктуры рынка. Например, если он перегрет, и покупательская активность снижается, рациональнее отказаться от отделки, даже если она и предполагалась изначально, чтобы снизить стоимость квартир и привлечь больше покупателей. Также решение об отмене предложения квартир с отделкой может быть принято из-за возникающих финансовых ограничений», — говорит господин Голев.
По словам Жанны Маховой, от отделки чаще отказываются застройщики, которые продают жилье в недорогих комплексах, где рост цен и затраты на ремонт существенно влияют на итоговую стоимость квартиры. «Но полностью от нее как правило уже не отходят – застройщик до этапа отделочных работ может регулировать объем предложения помещений с отделкой и без нее», — уточняет она.
Как отделка прописана в ДДУ
Впрочем, даже если девелопер поменяет вариант отделки в квартирах, выставленных на продажу, это решение не коснется ранее заключенных сделок. «Дольщики получат те квартиры, которые приобретали: выбранная отделка прописывается в ДДУ», — поясняет Павел Брызгалов. Другой вариант оформления – дополнительное соглашение или гарантийное письмо от застройщика о том, что квартира будет с отделкой.
Но есть и нюанс: после пандемии, из-за осложнения логистики, в ДДУ перестали включать конкретные артикулы и названия производителей. Такая практика позволяет девелоперам выполнить свои обязательства, но при этом «не искать невозможного»: например, материалы, которые уже не поставляют или не производят. «В договоре может быть написано, что отделка предполагает обои на стенах и ламинат в качестве напольного покрытия. И только менеджер в отделе продаж уточнит, что обои пригодны под покраску до пяти раз, а ламинат 33 класса», — говорит Евгений Бражин.
Пункт о том, что застройщик имеет право заменить отделочные материалы по своему усмотрению – нормален, и исключить его из договора или дополнительного соглашения не получится. Насколько же реальность совпадет с ожиданиями, зависит от надежности застройщика. «Если девелопер выполняет свои обязательства на 80% — это уже хорошо», — резюмирует господин Бражин.
